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孟晓苏:不征房产税会继续损害弱势群体利益

内容摘要:2018房产税什么时候开始征收呢?以什么形式征收呢?我国房产税设计要学习国外的哪些经验呢?



  编者按: 买房一直以来都是很多人一生之中的梦想,但是现如今的房价已经高出了天际令很多人买不起房子,唯一能够控制房价就是房产税政策的到来。根据房产税开征最新消息称,房产税还要过段时间才能够出台,那么2018房产税什么时候开始征收呢?以什么形式征收呢?我国房产税设计要学习国外的哪些经验呢?

  腾讯财经《楼市资本论》特约作者 孟晓苏(国务院发展研究中心REITS课题组组长、中房集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长)

  1、开征房产税建议始于住房制度改革初期

  早在房改初期的2003年初,中房集团公司的专家就向国务院提出建议:“开征住房‘保有税’、减征或取消住房‘流转税’”。这是为适应1998年城镇住房制度改革以后,居民从没有住房到基本实现住房私有化而提出的税制改革。在国际上广泛推行的房产税制度,都是从房屋保有环节征税,而我国因过去基本上没有私人房产,便只能在房屋流转环节征税。在1998年房改时我们就预期,中国城镇居民从过去没有财产变为有财产,逐渐具备了开征财产税的条件。而且起点公平不一定造成终点公平,未来会出现有人房多有人房少的情况。为了维持社会正常运转与保持社会公平,就应当适时开征房产税。中国城镇房产业主们已经适应了向房产管理公司交“物业费”,其实就所其管理的事项来说,地方政府就是一个大的“物业公司”,城镇居民应当适应像交“物业费”那样交纳“物业税”。

  2003年10月召开的中共中央十六届三中全会采纳了以上专家建议,在全会决议中提出:“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。从此“房产税”或称“物业税”就进入了人们的视野。何时开征、如何征缴?越来越成为人们关心的热点问题。我是房产税的积极呼吁者,我多次提出的:“从小产权房起征房产税”、“用房产税取代土地财政”,把最容易的起征点和征收房产税的重要意义都讲清楚了。

  2、不征房产税会继续损害弱势群体利益

  如果我国不开征房产税,继续延用依赖“土地财政”的政策,就会使两部分人继续受害。第一部分受害人群是农民,因为政府获取城市建设与管理资金多是来自土地,国外征收房产税是从税收里获取,而在我国不征房产税的情况下,则是用“廉价征地高价卖”,从中获取“土地差价”,其中的三分之一左右返给农民,其它三分之二则是用于城市建设,跟农民没有多大关系,本来应当属于农民的权益多少是被剥夺了;第二部分受害人群是最后买房的人群。因为在不征房产税情况下,几乎所有城市费用都要从地价转化成的房价里出,谁最后买房谁倒霉,本来应由社会公平负担的城市建设费用,包括交通建设费用、拆迁费用、医疗设施与学校建设费用、城市维护费用等等,现在都摊入地价由最后买房的人群来承担,其中主要是年轻人。这两个被强迫承担费用的群体都是弱势群体,他们本来应是政策扶助的对象,现在的制度设计却把城市建设费用都摊到他们头上。我国现在是从农民那里拿钱来补贴城市居民、从城市低收入群体那里拿钱来补贴已有房产的富裕群体,这个制度设计是不是出了毛病?

  这种制度设计延续多年,把城市有房居民几乎营造成一个既得利益集团,他们享受着城市条件改善所带来房价上涨的好处,却习惯于不用再出钱。其中不少人听说要征收房地产税就反感,抵触情绪不小。我们需要把征收房产税的道理给他们讲清楚。按照房地产税的制度设计,居民应在持有房产阶段出钱,城市建设有了正常的财政收入,才能有合理的财政支出。这个税不是用来“劫富济贫”的,而是像缴纳物业费那样,缴税人也就是受益人。把城市建设好与维护好,居民生活条件会更好、房产增值会更快。当然也就改变了过去制度设计上的“劫贫济富”。推出房产税是完善我国社会制度、实现社会公平的重要制度选择。

  3、我国房产税设计要学习国外海外经验

  我国已提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。这是正确的做法。我认为在我国房产税设计上,学取国外境外的现成经验很为重要,比“创新”更重要的是“学习”。

  早已在征收着房产税的世界各国各地已有足够的经验,完全可以引进中国,并让它切合中国的实际。在这方面我国不必去“摸着石头过河”,回头看看那桥就在您身后,还要摸什么石头吗?按照多数国家和地区的经验,我早已将我的房产税方案与思路上报决策层,现将其要点再介绍如下。

  4、“免征方案”难于实施,“尽房皆税”才是正道

  不少“房产税设计方案”都把“免征一套”或“一个人免征多少平方米”当作方案设计的基础,为此就要“建立覆盖全社会的房屋产权信息系统”,细分到每户居民有几套房,哪套房子要免征税、免征多少平方米。那么对于已有几套房的家庭,如何认定哪套是“免征”呢?我看到近日香港媒体披露的所谓“房产税方案”,竟然还要把居民的多套房产分别排队为“第一套、第二套、第三套”等等,说要按照购入时间编号,还要求实行递增税率,这人真不怕把事弄麻烦。请问要建立覆盖我们这样人口大国的“全民房屋产权信息系统”,需要投入多少人力物力?政府部门要增设多少公务员职岗去监控全国人民的房产及其变化?等你好不容易把数据库建好了,居民可以“离婚避税”,那时就又把数据全改变了。

  我认为我国应采取多数国家通用的办法,实行“尽房皆税”的征税办法。这种“有一套房征一套税”的课税方式,能够把事情最大程度地简化。譬如说一个有2000套房产的住宅区,在这种设计下就必定有2000个税源,而不要去费力区分哪套是谁家“第一套房”、哪套是谁家“第二套房”,2000套房都要交税。房产税在国外是最容易征收的税种,别的税能逃,房产税逃不掉,用中国老话说是“跑得了和尚跑不了庙”。即使房主躲到国外几年,多年欠税的房产可以依法拍卖。拍卖所得扣下应缴税款,余款都留给房主来领,那时他一定会回来拿钱的。

  5、征税后实行“退税制度”可保社会公平

  在居民普遍纳税情况下如何保证社会公平?多数国家和地区在征房产税后有“退税制度”,就是成功的做法。我国也应实行“普遍纳税”与随后的“退税制度”。退税不是根据纳税人房屋面积,而是根据其收入水平和家庭生活状况,包括婚姻状态、收入水平、赡养人口等条件,处于婚姻状态和赡养家庭人口多的退税就多,有的允许将按揭还款的利息办理退税,还有的允许把房屋外装修费用纳入退税。当然退税只适用于一套房,最多能退回税款的100%,其它房产则不能享受退税。这种退税制度有利于照顾低收入群体,有利于鼓励人们善待婚姻、赡养子女和父母,这是“善法”。制度设计也有善恶之分。相比之下那种鼓励人们“离婚购房”的政策法规则是“恶法”。今后若采纳所谓“第一套房不征房产税”,则会起到鼓励人们“离婚避税”的恶劣作用。而且避房产税的离婚不同于购房“假离婚”,假离婚在购房后还会复婚,但离婚避税是长期行为,为长期避税还真不好复婚。以后人们就可改“同居”了,两套房子都不纳税;以后年轻人就都不结婚了,都可以避税。这种制度设计会破坏现有家庭结构与破坏社会稳定,无疑更是“恶法”。

  房产税的退税程序并不复杂,操作起来也不困难,比之所谓“建立覆盖全社会的房屋产权信息体系”要简单得多。这种信息库的建立与维护需要付出大量行政成本,却不适用于中国这样的人口大国。而学取多数国家和地区经验,实行普遍征税后的“退税制度”,不仅可以“精准扶贫”照顾低收入家庭,而且纳税人主动去退税,政府机构把资料输入资料库,可以很容易地把居民房产信息库建立起来。

  为适应我国国情,我支持有的专家提出的“凭每位成年人身份证退税一套房”的退税设计。这样就不必区分其是否婚姻状态,是夫妇的就退税两套,是单身的就退税一套,有多套房的居民可自己选择哪套退税。这种“见房就征、见证就退”的办法非常简单易行,房改房与拆迁安置房等自然都被纳入到退税范围,能减少对普通居民既得利益的伤害。至于退税的房屋是多少平方米?我看就不必去纠结了,多大多小都是退税一套房。这样的课税设计应能更有效地惠及广大百姓。

  6、不要避开“小产权房”,最好从“小产权房”起征

  在我国城镇居民近300亿平方米的住房中,用集体土地建设的“小产权房”有约77亿平方米之多。城镇居民冒着“违法”的风险购买“小产权房”,就是因为它地价低、房价低。现在已在十几个城市进行“集体土地建设租赁房”试点,“共享农庄”也如雨后春笋,“小产权房合法化”已在进入倒计时。此时恰逢我国房产税起征之际,这两件事能不能联系起来考虑呢?

  我认为我国房产税应该先从小产权房征收。小产权房没交过土地出让金,从它起征房产税很容易被接受。如果不通过征收房产税使其合法化,而是要让其“补缴土地出让金”,不仅政府难于催缴,若真能催缴上来麻烦更大。农民群众会说“那是我们的钱”!反而带来政府与农民的新矛盾。而征收房产税则容易获得纳税人支持,因为缴完税就承认其合法,居民们会争着交。小产权房迟早要被承认,不如抓住开征新税的机会顺手解开这个结。这样能让“违法”卖小产权房的农民下台阶,让“违法”买小产权房的城市居民下台阶,也能让一向指责小产权房“违法”却拿它没办法的地方政府下台阶。小产权房应按照高限厘定税率,使它成为地方政府源源不断的税源。这也可以让没有购买小产权房的“守法”居民心理平衡。这件事也可以反过来看,假如到了城镇产权房都开征房产税的时候,“违法”的小产权房却仍不用纳税,那才是制度设计上的一大败笔。

  让小产权房按照税率高限缴税不是惩戒措施,有其法理依据。农村土地在转化为城市建设用地中,城市基础设施对它的价值形成发挥着作用,城市其它配套设施的完善又推动它的增值。因此“进城土地”应对城市建设承担一定费用,只是过去让它承担过多、甚至让它全部承担是不对的。我国台湾地区的“市地重划”已提供出成功经验,在转化为城市建设用地时,土地方要把其中1/3的面积或价值交给政府,用于建设城市基础设施。我国在进行的“农村建设用地流转”的探索中,应学取这些成功的做法。我所建议的“从小产权房起征房产税”以及取其“高限税率”,既是合理解决历史遗留问题的“事后补救”办法,也为今后“不经政府征用即可转让”的农村建设用地如何合理承担城市费用,提供一种思路和解决办法。

  可以看出,如果能采取以上政策设计,房产税在我国是很容易征收的。它能推动我国税收制度更加完善,推动我国社会制度更加完善。征收房产税自然就会让收入高、房产多的人多交税,房产少的人少交税,没有房产的人不缴税。政府可以通过税收与转移支付,更好解决“不平衡与不充分发展”的矛盾。纳税居民也将能通过城市建设与管理的改善,获取更好居住环境与生活条件,并推动其房产价值增值。“土地财政”的退出要有一个此消彼长的渐进过程,不可操之过急。政府征用土地在今后很长时期内,仍将是我国城市建设规模化供地的主渠道。在我国开征房地产税的同时,还要主动降低居民在房屋销售与交易环节的税费负担,逐步建立起与国际成功做法相仿的现代房产税制度。

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